המחוזי צמצם את הפטור לממ״ד: ההכרעה שעשויה לייקר עסקאות קומבינציה

פסק דין חדש של בית המשפט המחוזי מרכז-לוד מציב גבול משמעותי לפטור מהיטל השבחה בגין ממ״דים בעסקאות קומבינציה.

השופט מוטי פירר קיבל את ערעורה של הוועדה המקומית לתכנון ראשון לציון וביטל את החלטת ועדת הערר, לאחר שקבע כי אין להתייחס לכל הזכויות בפרויקט כמקשה אחת רק משום שבסופו של דבר צפויים להיבנות בו ממ״דים.

בלב פסק הדין נמצאת שאלה שנשמעת טכנית אך עשויה להיות שווה מיליוני שקלים: כאשר בעלי קרקע מעבירים ליזם חלק מזכויותיהם במסגרת עסקת קומבינציה, והפרויקט צפוי לכלול ממ״דים — האם הפטור מהיטל השבחה חל גם על הזכויות שכבר נמכרו ליזם?

לפי המחוזי, בנסיבות המקרה התשובה היא לא.

הפרויקט בראשון לציון

המחלוקת נגעה למקרקעין בראשון לציון שעליהם חלה תוכנית 413-0669127, שנכנסה לתוקף ב-15 בפברואר 2022.

ב-2 ביולי 2023 התקשרו בעלי הזכויות בקרקע בהסכם קומבינציה עם יזם.

בעסקת קומבינציה בעלי הקרקע אינם מוכרים בהכרח את מלוא הקרקע תמורת כסף. במקום זאת, הם מעבירים ליזם חלק מהזכויות, והיזם מתחייב לקדם ולבנות את הפרויקט. בתמורה מקבלים בעלי הקרקע דירות או שטחים בפרויקט החדש, בעוד יתרת הזכויות או הדירות עוברת ליזם.

מהי עסקת קומבינציה?

• בעל הקרקע מעביר ליזם חלק מהזכויות בקרקע.
• היזם מקבל זכויות בפרויקט ומבצע את הבנייה.
• בעלי הקרקע מקבלים דירות או שטחים בנויים כחלק מהתמורה.
• חלק מהזכויות נשאר אצל בעלי הקרקע וחלקן עובר ליזם.

החלוקה הזו היא בדיוק הנקודה שהפכה למכרעת בפסק הדין.

13.132 מיליון מול 2.24 מיליון שקל

פערי השומות במחלוקת היו גדולים.

שומת הוועדה המקומית העמידה את היטל ההשבחה על 13,132,000 שקל. בעלי הזכויות הציגו שומה בסך 1,585,090 שקל.

בהמשך קבע השמאי המכריע, בשומה מיום 26 בספטמבר 2024, היטל בסך 2,240,337 שקל. במסגרת השומה ניתן פטור ביחס לשטחי הממ״דים.

הוועדה המקומית חלקה על הפטור והגישה ערר. ועדת הערר דחתה את עמדתה — והוועדה המקומית פנתה לבית המשפט המחוזי.

מהו בכלל היטל השבחה?

היטל השבחה הוא חיוב שמוטל כאשר פעולה תכנונית מעלה את שווי המקרקעין.

לדוגמה, אם תוכנית חדשה מאפשרת לבנות יותר זכויות ממה שהיה מותר קודם, השווי הכלכלי של הקרקע עשוי לעלות. העלייה בשווי שנגרמה בעקבות הפעולה התכנונית היא ההשבחה.

• ככלל, שיעור ההיטל הוא 50% מגובה ההשבחה — לא 50% משווי הנכס.
• את ההיטל משלמים בעת "מימוש זכויות", בהתאם להוראות התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה.
• מימוש יכול להתרחש, בין היתר, במכר של זכויות או בקבלת היתר בנייה.
• היטל השבחה אינו מס שבח — אלה חיובים שונים מכוח דינים שונים.

למה ממ״ד יכול לקבל פטור?

סעיף 19(ב)(9) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה מעניק, בכפוף לתנאיו, פטור מהיטל השבחה בגין השבחה "בשל בניית מרחב מוגן".

התכלית ברורה: לעודד הקמת ממ״דים ומיגון, ולא להפוך את הבנייה שלהם ליקרה יותר באמצעות חיוב נוסף.

אבל המקרה בראשון לציון העלה שאלה אחרת: מה קורה כאשר הזכויות בקרקע כבר נמכרו ליזם לפני שמגיע שלב היתר הבנייה?

ועדת הערר נתנה לפטור פרשנות רחבה

ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה במחוז מרכז דחתה בדצמבר 2025 את ערר הוועדה המקומית.

היא הציגה למעשה שני נימוקים חלופיים.

ראשית, הוועדה סברה כי במקרים מסוימים כלל לא נוצרת "השבחה" בגין שטחי הממ״ד, משום שהדין עצמו מאפשר את הקמתם.

שנית, גם בהנחה שקיימת השבחה, ועדת הערר נתנה משקל לתכלית הפטור ולקשר ההדוק שבין עסקת הקומבינציה לבין הבנייה. מבחינתה, לא מדובר בהכרח במכר רגיל המנותק מהפרויקט, אלא בעסקה שמטרתה להביא בסופו של דבר להקמת הדירות והממ״דים.

המחוזי: הפטור נועד לעודד בנייה — לא מסחר בזכויות

השופט פירר דחה את הפרשנות המרחיבה.

לדבריו, תכלית הפטור היא לעודד בניית ממ״דים בפועל. היא אינה נועדה להעניק פטור בכל פעם שנמכרות זכויות שבשלב מאוחר יותר עשויות לשמש לבניית דירות הכוללות ממ״ד.

מכאן עבר בית המשפט לשאלה שהכריעה את התיק: מה היה אירוע המימוש הראשון של כל קבוצת זכויות?

שתי קבוצות זכויות — שתי תוצאות שונות

הזכויות שנותרו אצל בעלי הקרקע

לגבי הדירות והזכויות שנותרו אצל בעלי הקרקע ולא נמכרו ליזם, קבע המחוזי כי אירוע המימוש הראשון שלהן עשוי להיות בעת הוצאת היתר הבנייה.

כאשר ההיתר כולל בניית ממ״דים, ניתן לבחון את תחולת הפטור בגין אותם שטחים.

הזכויות שנמכרו ליזם

לגבי חלק הזכויות שהועבר ליזם, התוצאה הייתה שונה.

בית המשפט קבע כי זכויות אלה כבר מומשו בעת כריתת עסקת הקומבינציה — בדרך של מכר — עוד לפני קבלת היתר הבנייה.

לכן, העובדה שבשלב מאוחר יותר היזם יבנה ממ״דים אינה משנה בדיעבד את אירוע המימוש שכבר התרחש.

למה סדר האירועים כל כך חשוב?

במקרה שנדון, התוכנית המשביחה נכנסה לתוקף בפברואר 2022, ורק לאחר מכן — ביולי 2023 — נחתמה עסקת הקומבינציה.

כלומר, בזמן המכירה ליזם הזכויות התכנוניות כבר היו קיימות.

ההבחנה הזאת חשובה גם משום שבפסק דין אחר שניתן חודשים קודם לכן, בעניין בקר, הגיע בית המשפט המחוזי בתל אביב להיגיון דומה בהקשר של פינוי-בינוי.

שם נקבע כי כאשר הסכם נחתם אחרי אישור התוכנית המשביחה, הזכויות כבר קיימות בזמן העסקה ולכן המכר עשוי להיחשב אירוע המימוש שלהן. לעומת זאת, כאשר ההסכם קודם לתוכנית, אירוע המימוש הראשון של הזכויות החדשות עשוי להיות רק בשלב ההיתר.

הפסיקה בנושא עדיין אינה אחידה

הסוגיה כבר הולידה לאורך השנים גישות שונות בהחלטות ועדות הערר ובפסיקה המחוזית.

בעניין חשדר מגדלי שליטה אימצה ועדת הערר בירושלים גישה מצמצמת, שלפיה הפטור נועד לבניית ממ״ד בפועל ואינו מיועד, ככלל, למימוש מסחרי של זכויות בדרך של מכר.

מנגד, בהחלטות אחרות — ובהן סיגייט, גבעת שמואל החדשה והחלטת ועדת הערר עצמה בעניין זילונקה — ניתן משקל רחב יותר לקשר שבין העסקה לבין הבנייה העתידית ולתכלית של עידוד המיגון.

גם בעניין סרוגו ניתנה החלטה מרחיבה בוועדת הערר, אולם חשוב לציין כי ההחלטה בוטלה בהמשך בהסכמה במסגרת ההליך בבית המשפט המחוזי, ללא הכרעה מנומקת לגוף המחלוקת.

במאי 2026 ניתן פסק הדין בעניין בקר, שחיזק את חשיבות סדר האירועים ומועד המימוש. על אותו פסק דין הוגשו בהמשך בקשות רשות ערעור לבית המשפט העליון.

לכן נכון לומר שהשאלה זכתה לגישות שונות — אך מוקדם לתאר אותה כהלכה ארצית סופית.

אז מי עשוי ליהנות מהפטור?

בנסיבות שנדונו בפסק הדין ניתן לתאר את ההבחנה כך:

• החלק שנותר אצל בעלי הקרקע: הזכויות לא נמכרו, והמימוש הראשון עשוי להתרחש בהיתר הבנייה — ולכן הפטור לממ״ד עשוי לחול.
• החלק שנמכר ליזם: הזכויות מומשו כבר בעסקת הקומבינציה בדרך של מכר — ולכן המחוזי קבע שהפטור אינו חל על אותו אירוע מימוש.

אין בכך קביעה שכל עסקת קומבינציה תוביל לאותה תוצאה. סדר הזמנים, התוכנית החלה, מבנה העסקה ואופן מימוש הזכויות עשויים להיות שונים מפרויקט לפרויקט.

למה פסק הדין עשוי להיות שווה הרבה כסף?

היטל השבחה אינו פרט שולי בעסקת מקרקעין גדולה. הוא עשוי להגיע למיליוני שקלים ולהשפיע על התחשיב הכלכלי של הפרויקט.

אם הפרשנות שאימץ המחוזי תיושם בעסקאות בעלות נסיבות דומות, בעלי קרקעות ויזמים יצטרכו להביא בחשבון שלא כל הזכויות בפרויקט ייהנו בהכרח מאותו פטור לממ״ד.

המשמעות עשויה להיכנס למערך השיקולים המשפטי והשמאי בתמחור הקרקע, בחלוקת התמורות בין הצדדים ובבדיקת הכדאיות של עסקאות קומבינציה.

האם זו כבר הלכה מחייבת?

לא.

מדובר בפסק דין של בית משפט מחוזי ולא בהלכה של בית המשפט העליון.

נכון למועד פרסום הכתבה, לא אותרה בקשת רשות ערעור שהוגשה בפועל על פסק הדין בעניין זילונקה. באת כוח בעלי הקרקע מסרה לאחר מתן פסק הדין כי הם לומדים אותו ובוחנים את האפשרות לפנות לבית המשפט העליון.

לכן נכון לעכשיו ההכרעה עומדת על כנה, אך ייתכן שהמחלוקת תגיע בהמשך לערכאה העליונה.

השורה התחתונה

פסק הדין אינו מבטל את הפטור מהיטל השבחה לממ״דים.

הוא קובע דבר ממוקד יותר: בעסקת קומבינציה, עצם העובדה שבסוף הדרך ייבנו ממ״דים אינה מספיקה כדי להעניק את אותו פטור לכל חלקי העסקה.

יש לבדוק אילו זכויות נשארו אצל בעלי הקרקע, אילו נמכרו ליזם, ובעיקר — מה היה אירוע המימוש הראשון של כל אחת מהן.

במקרה שנדון בראשון לציון, סדר האירועים עשה את ההבדל.